Pogled na 2025.

Kada danas gledamo unatrag, 2025. godina ostat će zapamćena kao jedna od onih godina koje su na prvi pogled djelovale stabilno, ali su zapravo označile početak velikih promjena u privatnom smještaju u Hrvatskoj.

Turističke brojke tada su izgledale sasvim solidno. Sezona nije podbacila, promet je rastao, a javni prostor bio je ispunjen porukama o stabilnosti hrvatskog turizma. Međutim, ispod tih brojki počeo se događati proces koji je dugoročno promijenio tržište obiteljskog smještaja.

Službeni podaci pokazivali su:

• 31. kolovoza 2025. u objektima u domaćinstvu bilo je registrirano 668.514 kreveta

• Godinu ranije bilo ih je 671.508 kreveta

• Privatni smještaj tako je u jednoj godini izgubio 2.994 kreveta

• U prvih 11 mjeseci 2025. u komercijalnom smještaju ostvareno je 20,4 milijuna dolazaka

• Ostvareno je 94,7 milijuna noćenja

• To je značilo rast od 2% u dolascima i 1% u noćenjima

• U nekomercijalnom segmentu ostvareno je 460.000 dolazaka i 10,7 milijuna noćenja, praktički bez većih promjena u odnosu na prethodnu godinu

• U srpnju i kolovozu zabilježeno je izjednačenje dolazaka, ali i pad noćenja od oko 1%

U tom trenutku te brojke nisu izgledale alarmantno. Čak su mnogima davale osjećaj da se tržište stabiliziralo nakon godina snažnog rasta. No s vremenskim odmakom postalo je jasno da je 2025. bila početak restrukturiranja privatnog smještaja.

Te godine privatni iznajmljivači suočili su se s nizom novih zakonskih i poreznih promjena. Povećan je paušalni porez, uvedeni su dodatni fiskalni i administrativni zahtjevi, a dio objekata u višestambenim zgradama našao se pred ograničenjima ili prestankom izdavanja novih rješenja. Istovremeno su rasli troškovi održavanja, komunalnih usluga i rada.

Prvi su iz sustava počeli izlaziti najmanji i cjenovno najpovoljniji iznajmljivači. Upravo oni koji su godinama držali široku bazu pristupačnog smještaja postali su najosjetljiviji na rast troškova. Taj proces nije bio nagao, ali je bio jasan i vidljiv.

S druge strane, dio tržišta počeo se profesionalizirati. Objekti više kategorije, kuće za odmor i vile s bazenima nastavili su se razvijati, ali su istovremeno ušli u razdoblje jače konkurencije i realnijeg formiranja cijena. Tržište je postajalo zahtjevnije, ali i zrelije.

Promjene su se osjetile i na strani potražnje. Njemačko tržište, koje je desetljećima bilo temelj privatnog smještaja, počelo je pokazivati znakove zasićenja. Paralelno su rasli dolasci gostiju iz drugih europskih zemalja, često veće platežne moći, ali i s drugačijim očekivanjima kada je riječ o kvaliteti i standardu smještaja.

Gledano iz današnje perspektive, 2025. godina nije bila godina pada, nego godina prijelaza. Bila je to godina u kojoj se privatni smještaj počeo udaljavati od modela masovne ponude prema modelu kvalitetnije i profesionalnije usluge.

Za mnoge iznajmljivače to je značilo prilagodbu, ulaganja i drugačije planiranje poslovanja. Za neke je značilo izlazak iz turističkog najma. No za tržište u cjelini označilo je početak nove faze razvoja.

Danas je jasno da promjene koje su tada započele nisu bile kratkoročne. One su postavile temelje za tržište privatnog smještaja kakvo poznajemo danas – manje po broju kapaciteta, ali stabilnije, organiziranije i usmjereno na kvalitetu usluge.